部分建制派覬覦珠海桂山島的事,本來已經不想再談,但是近日又有一個名叫香港房地產協會的組織發功,建議用28年時間,在鄰近大嶼山的珠海桂山島分3期填海7,000公頃,以發展住宅、醫療安老、教育等用地,當中提供約28萬個公私營住宅單位,供逾70萬人居住。在此情況之下,本人只好再撰一文,指出這個新的桂山島計劃,究竟有何搵笨之處。
正如之前的文章提到,香港實際上不是沒有地,已發展土地只佔全港土地的24.3%,港府不敢或不願開發郊野公園、不敢或不願引用《收回土地條例》收回閒置農地、各大地產商囤積的大量閒置農地,並在填海問題上,任由過去訂立的本地法例自綁手腳,才是香港所謂土地問題的根源。因此,所謂的土地問題,根本不構成香港從珠海手中索取桂山島的理由。
退一步而言,若是主張桂山島開發計劃的原因,是內地填海阻力較小,或者成本只要香港的三分之一的話,根據《全國人大關於設立香港特區的決定》:「香港特別行政區的行政區域圖由國務院另行公布」,現時香港特區的大小由《國務院令第221號》劃定,即是國務院絕對有權把香港特區縮小,例如從現有特區內取走一個島。既然如此,為何不索性叫中央取走香港特區一個島及其附近海域,等中央填完海之後,再讓港府租用?
因此,無論所謂的土地問題,還是所謂的填海成本或阻力較少,根本都不是索取桂山島的理由。所謂桂山島計劃讓人噁心的地方,不只是香港明明不是沒有地,亦不只是港府及建制派不願或無能力解決土地問題,而要中央為其埋單,而是用所謂土地問題、填海成本和阻力,只不過是掩飾有些人覬覦人家桂山島的藉口。
更重要的是,大家若有詳細閱讀今次提出的桂山島計劃,便會發現這個計劃比之前的建議更加古惑。過去聽過的桂山島計劃,是中央負責填完海後,填海成本由港府租借島嶼的租金支付,島上基礎設施以及公屋居屋,由港府出錢興建。今次的計劃則是主張所謂的淡馬錫模式,由大灣區九加二成員聯合組成所謂的「聯合發展基金」主導上述填海工程及開發項目,開發權由各地政府共同擁有;而司法及執法權,則由香港政府代行。
換言之,這個計劃就是有些人自稱香港沒有地,所以叫中央幫香港在桂山島填海,填海的錢省了三分之二之餘,還不想港府自己一個負擔填海費用,於是美其名整一個所謂的「聯合發展基金」,氹大灣區其他十個城市夾錢。其他城市夾完錢之後,島上的管理權執法權還不是大家共管,而是給香港管。這還不是想借中央之手,逼其他大灣區城市當冤大頭乎?
當然,是否真的騙人當冤大頭,還要看開發計劃的具體內容是甚麼?跟之前其他建議不同,今次的計劃決定不理草根階層的住屋問題,所以不會在島上建公屋,只會採取所謂的「四三二一置業階梯」:即是四成綠置居、三成新居屋、兩成首置盤及一成私樓。由於所有樓都是賣出去的,不同樓種可能只有利潤多寡之別。如此一來,只要賣樓收益高於填海和開發的成本,有份夾錢的城市,理論上也未必蝕本。
與此同時,所謂「四三二一置業階梯」,當中的綠置居、居屋和首置盤均有購入和賣出限制,只有一成的私樓可以自由買賣,而這個一成比例對於地產商已囤的土地地價、乃至全港私樓價格的影響,相信不會太大。可以說,此個所謂的「四三二一置業階梯」,還真的是為地產商煞費心思,希望能夠滿足夾心階層的置業願望之餘,保住財閥們最關心的地價和私樓樓價。
只不過,此次計劃有一古惑之處,便是計劃打算把監獄和貨櫃碼頭搬至島上,從而「釋放」市區內的懲教設施和碼頭用地。計劃建議大灣區其他城市夾錢,好讓香港在桂山島填完海後,把監獄丟過去,再讓你把原有的監獄拆掉後,拿那塊地出去賣錢,而賣地收益又歸港府所有,「釋放」出來的地皮若是用來蓋私樓,賣樓利潤又自然高於偏遠的桂山島。
相反,桂山島填海後即使有完善的道路、鐵路和渡輪網,也是距離香港市中心很遠,計劃還要把監獄此類厭惡性措施,以及噪音不會少的貨櫃碼頭搬過去,島上即使所有樓宇都供出售用途,售價會高乎?此外,桂山島的開發如真是有着各種好處,為何又打算把一些厭惡性措施搬到島上?為何計劃的所謂第一期工程,是建立甚麼「安老社區」?
由此可見,今次的桂山島計劃,分明是利用所謂的「聯合開發基金」,減輕本應由香港支出的填海和開發費用,而開發的真正目的,竟然是用來安置監獄、具有污染性質的貨櫃碼頭,以及已經退休而不再被視為人力資源的老人。至於計劃「釋放」出來的市區土地資源,其收益和好處不但中央收不到,連有份夾錢填海的大灣區城市,都一樣收不到。如此搵笨的一個計劃,竟然由一群所謂的建制派說出來,你說讓人心寒不心寒?
文 : 陳凱文
學研社成員,香港投資日報主筆
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